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Plus-values des particuliers

Calcul de la plus-value immobilière : pas de prise en compte des intérêts d’emprunt dans le montant du prix d’acquisition

Lorsqu’un emprunt a été contacté pour la construction d’un immeuble, les intérêts d’emprunt ne peuvent venir en majoration du prix d’acquisition en cas de cession du bien pour le calcul de la plus-value immobilière.

Pour le calcul des plus-values de cession de biens immobiliers égales à la différence entre le prix de cession et le prix d’acquisition par le cédant, le prix d’acquisition peut être majoré des frais afférents à l’acquisition à titre onéreux définis par décret que le cédant peut fixer forfaitairement à 7,5 % du prix d’acquisition (CGI art. 150 VB, II).

Dans cette affaire, il s’agissait de savoir si les intérêts de l’emprunt contracté pour la construction de l’immeuble objet de la vente pouvaient venir en majoration du prix d’acquisition de l’immeuble dans le calcul de la plus-value immobilière imposable.

Les faits étaient les suivants. Un couple a conclu un contrat de maîtrise d’œuvre avec une société en vue de la construction d’une maison d’habitation. À la suite d’un différend avec le maître d’oeuvre, les époux ont mis un terme à la construction et décidé de céder le bien immobilier.

Pour le calcul de la plus-value de cession, ils ont majoré le prix d’acquisition en tenant compte des intérêts d’emprunt supportés.

Selon eux, comme ces dépenses n’avaient pu être prises en compte au titre des revenus fonciers ou du revenu global du fait de l’échec de l’opération immobilière, elles pouvaient donc être prises en compte dans le calcul de la plus-value immobilière. En effet, dans sa doctrine administrative, l’administration précise que les dépenses dont l’imputation n’a pu être intégralement opérée en raison du plafonnement des déficits fonciers peuvent être prises en compte pour le calcul de la plus-value imposable (BOFiP-RFPI-PVI-20-10-20-20-§ 270-20/12/2013).

Déboutés en première instance de leur demande en décharge d’impositions supplémentaires, ils font appel.

Selon la Cour administrative d’appel, les cédants ne pouvaient pas se prévaloir de la doctrine administrative précitée dans la mesure où le bien immobilier n’ayant pas été donné en location, et par voie de conséquence, en l’absence d’un déficit foncier, ils ne rentraient pas dans les prévisions de cette documentation de base.

Par ailleurs, les frais qui peuvent venir en majoration du prix d’acquisition, à condition d’être justifiés, s’entendent exclusivement de ceux visés à l’article 41 duovicies H de l’annexe III du CGI. Il s’agit notamment des frais versés à un intermédiaire ou à un mandataire, des frais liés aux certifications et diagnostics rendus obligatoires, des indemnités d’éviction versées au preneur par le propriétaire qui vend le bien loué libre d’occupation, des honoraires versés à un architecte pour l’obtention du permis de construire et des frais de mainlevée de l’hypothèque grevant l’immeuble cédé.

Il résulte de ces dispositions que les intérêts d’emprunt ne sont pas admis en majoration du prix d’acquisition d’un bien immobilier dans le calcul d’une plus-value immobilière.

Pour aller plus loin :

« Plus-values immobilières », RF Web 2016-2, § 549

CAA Nantes 12 décembre 2019, n°18NT01795

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